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3236 株式会社プロパスト（PROPERST CO.,LTD.）｜Kabugami 完整研究报告
3236 · 研究入口
株式会社プロパスト（PROPERST CO.,LTD.）
プロパスト是以东京23区为中心，通过土地取得、企划设计、租赁公寓开发出售和中古收益物业再生赚取开发利润的总合不动产开发商；2025年收购小川建設51%后又新增建筑承包能力，集团从“开发＋销售”向“开发＋施工”一体化扩展。
最近亮点：FY2026连结销售额294.65亿日元、营业利润32.47亿、归母净利润18.79亿、ROE13.7%、营业现金流61.72亿；期末现金115.48亿。FY2027公司预测销售450.18亿、营业35.49亿、归母净利16.18亿，销售大增但利润增幅明显更低。
Kabugami V3.2 评分：71.59/100 · B+重点观察／有条件持有。当前0.69倍PBR、约5.8倍预测PER和3.5%左右股息率仍提供明显估值缓冲，FY2026经营现金流、ROE和长期利润趋势也不弱；但FY2027表面52.8%的销售增长主要来自小川建設全年并表，营业利润只增长9.3%、净利润反而下降13.9%。新增积极行动应等待并表后的利润率、库存/借款周转和自己资本比率重新站稳30%以上，并观察2025–2026价格上移能否在回抽后保住更高重心。最新完整研究：2026-09-26
过去数年销售和EPS总体上行，FY2026核心賃貸開発业务实现197.79亿销售、37.09亿分部利润，约18.8%的分部利润率显示都心选址/企划仍有较强盈利能力；建筑承包期末合同残高326.28亿，为并表后的收入提供较强可见度。
不动产开发天然依赖土地、建筑费、利率和项目销售时点；FY2026分譲开发因建筑费上升计提库存评价减并亏损1.39亿，直接证明成本通胀风险。小川建設并表把自己资本比率从过去40%左右拉低到29.3%，且建築請負利润率低于賃貸開発，规模增长可能稀释集团ROE。
3236当前最值得研究的不是“销售额会不会增长50%”，而是小川建設并表后能否真正降低开发成本/工期风险、提高项目掌控力，并让新增规模转成每股利润和现金。现价对FY2027净利润下降已有明显折价，且历史配当连续上调，风险回报比并不差；但建筑承包成为大体量第二支柱后，盈利质量、资本占用和母公司シノケン关系需要重新验证，因此本轮为B+而不是A。
研究时间线
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2026-09-26Score V3.2当前
完整 Review
当时判断：3236当前最值得研究的不是“销售额会不会增长50%”，而是小川建設并表后能否真正降低开发成本/工期风险、提高项目掌控力，并让新增规模转成每股利润和现金。现价对FY2027净利润下降已有明显折价，且历史配当连续上调，风险回报比并不差；但建筑承包成为大体量第二支柱后，盈利质量、资本占用和母公司シノケン关系需要重新验证，因此本轮为B+而不是A。
71.6 · B+
研究时点 · PBR — · PE — · ROE — · 股息率 —
来源 · AI Research Lane产出 · 9/26研究
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